空き家ビジネスの始め方—不動産会社が空き家を仕入れて再生するための実務ガイド

全国の空き家は約900万戸（2023年・総務省）。2025年以降、団塊世代の相続が本格化し、空き家はさらに増える。

不動産会社にとってこれは「問題」であると同時に「仕入れチャネル」でもある。競合が少ないうちに仕入れルートを確保した会社が、この市場で先行者利益を取る。

この記事では、空き家ビジネスの3つのモデル、仕入れルートの確保方法、コスト構造、注意点をまとめる。

空き家ビジネスの全体像—どこから読むか

「空き家ビジネス」とひと口に言っても、読む人の立ち位置によって知りたいことが違う。すでに宅建業免許を持っている会社が新しい仕入れチャネルを探しているのか、これから始める個人が何から手をつけるか調べているのかで、必要な情報がまったく変わる。この記事は全体を通しで扱うので、必要なところから読んでほしい。

個別のテーマをさらに深く知りたい場合は、次の記事も用意している。

• 買取再販の利益率はどれくらい？—利益率の計算方法と、粗利を上げる打ち手
• 物件仕入れの情報源と人脈の作り方—空き家に限らない仕入れネットワークの作り方
• 人口減少エリアで生き残る不動産会社の共通点—空き家が増えるエリアでの事業の組み立て方
• 不動産情報ライブラリAPI活用ガイド—仕入れ候補エリアをデータで絞り込む方法

空き家ビジネスの3つのモデル

空き家ビジネスには大きく3つの型がある。自社のリソースとリスク許容度に合わせて選ぶ。

宅建業免許が要るモデル、要らないモデル

ここまでは不動産会社を前提に書いてきたが、「空き家ビジネスを始めたい」と調べている人の中には、まだ免許を持っていない人も多い。3つのモデルは、免許の要否がそれぞれ違う。ここを先に押さえておかないと、事業計画そのものが成り立たない。

国土交通省が示している宅地建物取引業の対象は、宅地・建物の売買、交換、そして売買・交換・貸借の代理と媒介である。「自ら貸す」ことはここに含まれていない。都道府県が出している免許申請の手引にも、自己物件の貸借は免許の対象外だという表が載っている。

つまり、免許を持たずに始めるなら賃貸転用型か、仲介を伴わない管理受託型が入口になる。空き家を買って自分で貸す、あるいはオーナーから管理だけを預かる形だ。そこで実績と物件の目利きを作ってから、免許を取って買取再販に広げるという順番は現実的だと思う。

「反復継続」はどう判断されるのか

よく「1件だけなら免許は要らない」と言われるが、それほど単純ではない。国土交通省が示している解釈・運用の考え方では、「業として行う」かどうかを次の5つの要素で総合的に判断するとされている。

• 取引の対象者—広く一般を相手にするほど事業性が高い
• 取引の目的—利益目的は事業性が高く、相続税の納税や住み替えといった特定の資金需要を満たすためのものは事業性が低い
• 物件の取得経緯—転売するために取得した物件は事業性が高く、相続や自己使用のために取得した物件は事業性が低い
• 取引の態様—自ら購入者を募って直接販売するものは事業性が高く、宅建業者に媒介を依頼するものは事業性が低い
• 反復継続性—過去の行為だけでなく、将来の予定とその蓋然性も含めて判断される。1回の販売でも、区画割りして複数の相手に売る場合は反復継続に当たる

買取再販は、この5つのうち「転売目的で取得」「利益目的」「反復継続の予定あり」が最初から揃っている。実質的に免許は必須と考えたほうがいい。判断に迷う形態を検討しているなら、始める前に都道府県の宅建業免許の担当窓口に相談しておく。

免許の区分と有効期間

事務所を1つの都道府県内にだけ置くなら都道府県知事免許、2つ以上の都道府県に置くなら国土交通大臣免許になる。ここで誤解されやすいのが、知事免許だと県外の物件を扱えないという話だが、これは誤り。大阪府の資料には「免許の効力に差異はなく、全国どの地域においても宅建業を営むことはできます」と明記されている。空き家は隣県の郊外にあることも多いので、押さえておきたい。

免許の有効期間は5年。更新の手続は、有効期間が満了する日の90日前から30日前までの間に行う。満了日をもって免許は失効し、失効後に宅建業を営むと無免許での営業になる。空き家の再生は1件あたりの期間が長くなりやすいので、更新の時期を工程表に入れておく。

空き家の仕入れルートを確保する

空き家ビジネスの成否は「仕入れ」で決まる。良い物件を安く、継続的に仕入れるルートをどれだけ持っているかが勝負。

空き家再生のコスト構造

買取再販型のコスト構造を整理する。地方の戸建てを前提にした目安。

具体例で収支を見てみる。

利益率の計算方法や、粗利を最大化するためのポイントは不動産買取再販の利益率ガイドで詳しく解説している。

管理受託型の料金設計と収益シミュレーション

買取再販がキャピタルゲインなら、管理受託はストック収入。初期投資がほぼゼロなので、買取の資金を用意する前の入口として現実的だ。料金はサービス内容と巡回頻度で3段階に分けると説明しやすい。

管理単体の粗利もあるが、本当の価値は「売却・活用の相談に発展する」こと。管理を通じて物件の状態と修繕必要箇所を把握しているので、オーナーから売却相談が来たときに競合他社との入札にならず、適正な仕入れ価格を自信を持って出せる。管理受託が買取再販の仕入れルートそのものになる、という順番で見るのが正しい。

自治体連携で管理・調査を受託する

自治体は空き家対策に積極的だが、現地を回る実行部隊が足りていない。空き家バンクへの登録だけで終わらせず、受託側として入り込む余地がある。

空き家ビジネスの注意点

管理不全空家等は、指導と勧告の2段階までで、命令や行政代執行のような強い措置は規定されていない。一方の特定空家等は、助言・指導、勧告、命令、行政代執行まで進む。再生を前提に仕入れるなら、まだ勧告に至っていない管理不全の段階の物件が狙い目ということになる。所有者が管理しきれずに困っている一方で、まだ行政の手続が進んでいないからだ。

なお、税負担については「特定空家に指定されると固定資産税が6倍になる」という説明を見かけるが、この言い方は正確ではない。住宅用地特例が外れるのは事実だが、住宅用地以外の宅地には課税標準額の上限（評価額の70%）や負担調整措置があるため、税額がそのまま6倍になるわけではない。実際の増え方は自治体と負担水準によって変わる。また、取壊しを予定していて今後人の居住の用に供される見込みがない家屋の敷地は、勧告の有無にかかわらずそもそも住宅用地特例の対象にならない、という点も国のガイドラインに書かれている。

空き家に使える税制と補助金

コストの話をしたので、補助や税制の話も整理しておく。ここは仕入れ交渉の材料としても効くので、押さえておく価値がある。

譲渡所得の3,000万円特別控除は「売主」の制度

空き家の税制でよく話題になるのが、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除だ。最初に押さえるべきは、これは売主である相続人の所得税を軽くする制度であって、買い取る側に何かが与えられる制度ではないということ。仕入れ交渉の場で「補助が出ますよ」といった説明をすると誤解を生む。

国税庁の説明によると、相続または遺贈で取得した被相続人の居住用家屋やその敷地を一定の要件のもとで売った場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる。ただし令和6年1月1日以後の譲渡で、その家屋と敷地を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上の場合は2,000万円までに縮小されている。

仕入れの実務で効いてくるのは、「相続開始から3年目の年末」という期限だ。相続してから時間が経った空き家の所有者にとって、この期限は売却を決める強い理由になる。所有者と話すときに相続の時期を確認しておくと、いつまでに判断したいのかが見えてくる。ただし税務の判断そのものは税理士の領域なので、こちらから適用の可否を断定しない。

解体・改修の補助は「市区町村が制度を持っているか」で決まる

国には空き家対策総合支援事業という制度がある。ただしこれは市区町村向けの制度で、所有者が国に直接申請するものではない。市区町村が空家等対策計画に基づいて実施する取組を国が支援する構造になっている。

つまり、同じ制度が背後にあっても、所有者が実際に補助を受けられるかどうかは市区町村次第ということになる。国土交通省の空き家対策特設サイトも、解体・改修のいずれについても「市区町村の補助金を受けられることがあるので、空き家がある市区町村のウェブサイトで調べるか、窓口に問い合わせてみましょう」という案内をしている。

仕入れの実務としては、営業エリアの市区町村がどんな補助制度を持っているかを一覧にしておくのが効く。所有者が解体費用を理由に手放せずにいるケースは多く、そこで具体的な制度名を出せるかどうかで話の進み方が変わる。制度の有無・金額・要件は自治体ごとにまったく違うので、エリアごとに調べて自社の資料にまとめておく。

まとめ—空き家は「仕入れコストの安い在庫」

空き家は「問題」ではなく「仕入れコストの安い在庫」。競合が少ないうちに仕入れルートを確保した会社が、この市場で勝つ。

仕入れ→リノベ→再販のフローを仕組み化すれば、少人数でもスケールできる。管理受託で安定収入を作りながら、買取再販でキャピタルゲインを狙う——この組み合わせが、中小不動産会社にとって現実的な戦い方になる。