買取再販の利益率はどれくらい？—相場・計算方法・利益率を上げる3つの打ち手
執筆：泉 款太（株式会社SalesDock 代表取締役）累計40社以上の中小企業を支援
結論
相場の数字と自社を比べる前に、正しい計算方法で自社の利益率を出すところから始めます。打ち手の選び方と効果の測り方までを一続きで扱います。
- 買取再販の粗利率は、当社が見てきた中小の買取再販で15〜25%が目安。ただしエリア・物件タイプ・リノベ戦略で大きく変わる
- 見落としがちなコストを含めて計算し直すと、利益率の実態が見える
- 利益率を上げる打ち手は3つ。利益率が低い会社に共通する3つのパターンから自社を確認する
「買取再販の利益率ってどれくらいが普通なの？」—不動産会社の経営者から最も多い質問の1つだ。
結論から言うと、当社が見てきた中小の買取再販では粗利率15〜25%がひとつの目安になる。公的な統計の業界平均ではない。この数字はエリア・物件タイプ・リノベ戦略で大きく変わる。「うちは15%しか出ていない」と不安に思う必要はないし、「25%出ているから大丈夫」と安心するのも早い。
この記事では、物件タイプ別の利益率の相場、見落としがちなコストを含む正しい計算方法、そして利益率を上げるための具体的な打ち手を整理する。
買取再販の利益率の相場
買取再販の粗利率は、当社が見てきた中小の会社では全体として15〜25%が目安になる。物件タイプ別では区分マンション15〜20%、戸建て20〜30%、土地10〜15%で、表の10〜30%はこの3タイプの下限から上限までを示している。いずれも公的な統計の業界平均ではない。
この記事で扱う15〜25%は買取再販の粗利率で、人件費や広告費などの販管費を差し引いた営業利益率はこれより低くなる。仲介業の営業利益率とは分母も意味も異なり、仲介と兼業している場合は同じP/Lに混ざるため、そのままでは自社の利益率が良いのか悪いのか判断できない。業態ごとに切り分ける手順は不動産業の営業利益率・粗利率を業態別に見る｜業界平均の正しい使い方にまとめている。
| 物件タイプ | 指標・数値 | 備考 |
|---|---|---|
| 区分マンション | この記事の粗利率 15〜20% | 価格帯が安定しやすく、回転率重視 |
| 戸建て | この記事の粗利率 20〜30% | リノベの幅が大きい分、利益率も高い |
| 土地 | この記事の粗利率 10〜15% | 加工余地が少なく、薄利 |
| カチタス（上場） | 売上総利益率（決算書）23.7% | 2025年3月期・連結の売上総利益率23.7%。地方の中古戸建てが中心 |
| ムゲンエステート（上場） | 売上総利益率（決算書）26.6% | 2024年12月期・連結の売上総利益率26.6%（売上総利益165.6億円÷売上高621.9億円）。首都圏の中古不動産が中心 |
区分マンション・戸建て・土地の3行は、当社が見てきた中小の買取再販での目安で、公的な統計ではない。上場企業の2行は各社の決算資料（出典は下の「出典・一次情報」）にある連結の売上総利益率で、賃貸収入など買取再販以外の売上も含む。決算書の売上総利益率は売上高から売上原価だけを差し引いた比率で、この記事の計算式のように支払利息や販管費に入る費用までは差し引いていない。この記事の粗利率とは同じ物差しではないため、水準感の参考として見る必要がある。
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買取再販の粗利を正しく計算するには、以下のすべてを含める必要がある。
粗利の計算式
粗利 = 再販価格 −（仕入れ価格 + リノベ費用 + 仲介手数料 + 登記費用 + 金利 + 保有期間コスト〔固定資産税・都市計画税、管理費・修繕積立金、保険料〕）
買取再販の粗利率は（再販価格 −（仕入れ価格＋リノベ費用＋仲介手数料＋登記費用＋金利＋固定資産税などの保有コスト））÷ 再販価格 × 100 で計算する。仕入れ価格とリノベ費用だけで計算すると利益を実態より大きく見積もり、下の計算例では約9ポイントの差が出る。
よく抜ける3つのコスト:
- 金利—融資を利用している場合、保有している間ずっと金利がかかる。たとえば2,000万円を年利4.8%（月0.4%）で借りた場合は月8万円、6ヶ月保有すれば48万円。金利は融資条件で大きく変わるので、自社の条件に置き換えて計算する
- 保有期間コスト—固定資産税・都市計画税、マンションなら管理費・修繕積立金、火災保険料。物件によって違うが、下の計算例では月3万円と置いている
- 仲介手数料—売買それぞれで上限は税込「3.3%+6.6万円」（税抜3%+6万円、売買価格400万円超の場合）。仕入れ2,000万円なら72.6万円、再販3,500万円なら122.1万円で、合計194.7万円
出典・一次情報
- 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号／最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号・PDF）（国土交通省）
- 株式会社カチタス 2025年3月期 決算説明資料（連結の売上総利益率23.7%・PDF）（日本取引所グループ）
- 株式会社ムゲンエステート 2024年12月期 決算短信〔日本基準〕(連結)（売上高62,187百万円・売上総利益16,564百万円・PDF）（同社IR）
- 不動産情報ライブラリ（取引価格・成約価格情報の公開API）（国土交通省）
制度・統計は改定されます。最新の情報は公表元でご確認ください。
具体的な計算例
仕入れ2,000万円、リノベ500万円、再販3,500万円の場合:
- 再販価格: 3,500万円
- 仕入れ価格: -2,000万円
- リノベ費用: -500万円
- 仲介手数料（売買合計・税込上限）: -194.7万円
- 登記費用: -40万円
- 金利（年利4.8%・6ヶ月）: -48万円
- 保有期間コスト（固都税・管理費・保険、月3万円×6ヶ月）: -18万円
- 粗利: 約699万円（粗利率 約20.0%）
仕入れとリノベだけで計算すると「粗利1,000万円（28.6%）」になり、全コストを入れた約699万円との差は約300万円。この差が見えていないと、仕入れ判断を誤る。
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利益率を上げる3つの打ち手
打ち手①：仕入れの目利き精度を上げる
利益率は仕入れ価格で大きく左右される。周辺相場を正しく把握できていれば、「この価格で買って、いくらで売れるか」の判断精度が上がる。国土交通省が提供する不動産情報ライブラリAPIを使えば、周辺の成約価格を自動で取得できる。相場を調べる手作業が減るぶん、仕入れ判断にかかる時間も短くなる。
打ち手②：リノベコストを標準化する
施工パートナーとの間で、部位ごとの単価表を作る。キッチン交換○万円、クロス張替え○円/m2、フローリング○円/m2。これがあれば、物件を見た段階でリノベ費用の概算が出せる。見積もり精度が上がれば、想定外のコスト超過を防げる。
打ち手③：保有期間を短縮する
仕入れからリノベ、再販までのリードタイムを6ヶ月から4ヶ月に縮める。2,000万円の物件を年利4.8%（月0.4%）で借りている場合、金利月8万円と保有コスト月3万円で月11万円かかるため、保有期間を6ヶ月から4ヶ月に縮めると1件約22万円、年10件で約220万円のコストが浮く。リノベの着工を早める、販売価格の見直しタイミングを決めておく、といった運用ルールが効く。
利益率が低い会社に共通する3つのパターン
利益率が伸びない会社には、共通するパターンがある。
- 仕入れ価格の交渉が甘い—周辺相場を調べずに売主の言い値で買ってしまう。相場データなしで交渉すると、根拠のない金額提示になり、結果的に高値掴みする
- リノベの「やりすぎ」—ターゲットに対してオーバースペックな仕様にしてしまう。3,000万円台の物件にハイグレードキッチンを入れても、販売価格にはほぼ反映されない
- 保有期間が長すぎる—「もう少し待てば高く売れるかも」と販売価格を下げるタイミングの判断が遅れる。その間も金利と固都税は積み上がり続ける
3つとも根っこは同じで、相場と市況を数字で持っていないことに行き着く。金利や在庫の動きをどう読んで仕入れ基準に落とすかは買取再販市場を読むための視点で整理しています。これから買取再販を始める場合に、免許や保証協会、運転資金がいくら要るかは不動産の開業資金はいくら必要かで項目別にまとめています。
効果をどう測るか
| 指標 | 現状（よくあるパターン） | 改善の目標例 |
|---|---|---|
| 粗利率 | 12〜15% | 20〜25% |
| 仕入れ判断の時間 | 1件60分 | 1件10分 |
| 平均保有期間 | 6ヶ月 | 4ヶ月 |
| リノベコストの見積もり精度 | ±20% | ±5% |
表の数字は記録の付け方を示すための目安の例で、実測値や保証する効果ではない。自社の直近の案件で「現状」を測り、そこから目標を置く。これらの数字を案件ごとに記録していくだけで、「どこで利益が漏れているか」が見えてくる。
最後に
御社の直近10件の買取再販、粗利率は何%だったか即答できるだろうか。
「だいたい20%くらい」ではなく、金利や保有コストを含めた実質の粗利率。もし即答できないなら、まずは直近の案件1件だけでいいから、この記事の計算式に当てはめて出してみてほしい。
数字が見えれば、次に何をすべきかが見える。仕入れの精度を上げるのか、リノベコストを見直すのか、保有期間を縮めるのか。打ち手の優先順位が明確になる。
よくある質問
買取再販の利益率の相場はどれくらいですか？
当社が見てきた中小の買取再販では、区分マンションで粗利率15〜20%、戸建てで20〜30%、土地で10〜15%が目安です。ここでいう利益率は、人件費や広告費などの販管費を引く前の粗利率です。上場企業の連結の売上総利益率は、カチタスが23.7%（2025年3月期）、ムゲンエステートが26.6%（2024年12月期）ですが、この記事の粗利率とは差し引く費用が異なります。
買取再販の利益率の計算で見落としがちなコストは？
金利（融資条件で変わる。年利4.8%なら2,000万円で月8万円）、保有期間コスト（固都税+管理費+保険）、仲介手数料（売買それぞれ上限は税込3.3%+6.6万円）の3つが抜けやすい。
買取再販の利益率を上げるには何をすればいいですか？
①仕入れの目利き精度を上げる（周辺相場の自動チェック）②リノベコストを標準化する（施工パートナーとの単価表）③保有期間を短縮する（6ヶ月→4ヶ月で金利と固都税が浮く）
泉 款太（いずみ かんた）
株式会社SalesDock 代表取締役
慶應義塾大学法学部卒。スタートアップ、ラクスル、リクルート（SUUMO）を経て2025年に独立。 中小企業の経営・営業・業務・データをつなぐ事業基盤の設計と実装を支援。 不動産・製造業・クリニックを中心に、累計40社以上の支援に携わる。
運営は株式会社SalesDock（大阪市中央区本町）。中小企業向けに、AI内製化（初期構築15万円＋月額10万円・90日）と、 そのあとのAI顧問（月額5万円・6ヶ月契約から）を提供しています。価格は税別です。 大阪・関西を中心に、オンラインで全国からのご相談に対応しています。
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本文中に一次資料へのリンクがある数値は、リンク先を出典としています。 リンクのない業務設計、判断基準、実務上の目安は、SalesDockが累計40社以上の支援と自社運用で得た知見を一般化したものです。 個別企業での成果を保証する数値ではなく、条件によって変わります。
CASE
実際の支援では、こう変わりました
人材紹介3ヶ月の伴走支援
サイトの文言変更を、担当者が一人で本番公開まで完了。
防災メーカー3ヶ月の伴走支援
見積書づくりで人が行うのは、粗利をどうするかの判断だけに。
外国人材の就職支援試作からの伴走支援
書類の回収・仕分けと履歴書づくりを、どこまで自動にし、どこを人が確認するかを決めて試作まで完了。