宅建業法 2026年改正まとめ｜中小不動産が今すぐ対応すべき5つの実務変更

「宅建業法 改正 2026」で調べると、過去の改正、施行予定、税制の変更が混ざって出てきます。実際のところ、2026年に施行されるのは宅地建物取引業法の本体ではなく、その周辺の制度です。中小不動産会社の実務に効くものを施行日順に並べると、4月1日と10月1日の2つの山に分かれます。

2026年の改正を施行日順に一覧する

以下、それぞれの中身を実務への影響とあわせて整理します。制度の一覧を眺めるだけで終わらせず、自社のどの手順・書式・担当者に当たるのかまで落とすのが目的です。

① 住所等変更登記の義務化（2026年4月1日）

不動産の所有者は、住所や氏名を変更した日から2年以内に変更登記を申請する義務を負います。正当な理由なく怠った場合は5万円以下の過料の対象です。施行日より前に住所等が変わっていて変更登記をしていない場合も義務化の対象で、2028年3月末までに申請する必要があります。あわせて、あらかじめ検索用情報を届け出ておけば法務局が職権で住所等の変更登記を行う「スマート変更登記」も同日から始まります。

実務では、売却の相談を受けた時点で登記簿上の住所・氏名が現況と一致しているかを確認する手順を入れておくと安全です。ずれていれば変更登記を先行させることになり、決済までの日程が動きます。詳細と手続きの窓口は法務省の住所等変更登記の義務化特設ページで確認してください。

② 区分所有法の改正（2026年4月1日）

区分所有法が23年ぶりに大きく改正され、2026年4月1日に施行されます。老朽化したマンションの管理と再生を進めやすくすることが狙いで、集会の決議要件の緩和、所在が分からない区分所有者を裁判所の決定を経て決議の分母から除外できる仕組み、管理・再生の手法の拡充が柱です。

マンションの売買仲介では、管理組合の運営状況や修繕・建替えの検討状況が買主への説明材料になります。決議のハードルが下がることで、これまで動かなかった物件の修繕・再生の議論が進む可能性があり、重要事項説明で参照する管理規約や総会議事録の読み方も変わります。改正の全体像は国土交通省が公表した令和7年マンション関係法改正の資料が把握しやすいです。

③ 登記受付帳から登記の目的と所在が消える（2026年10月1日）

不動産登記規則の改正により、2026年10月1日から登記受付帳の記載事項から「登記の目的」と「不動産の所在事項」が削除されます。残るのは受付年月日と受付番号だけです。登記事務のデジタル化で事務処理上これらの項目が不要になったことと、個人情報保護の観点が理由とされています。

影響が大きいのは仕入れです。受付帳から相続登記の動きを拾い、所有者へダイレクトメールを送る手法は、どの物件にどの登記が入ったのか読み取れなくなるため成立しなくなります。施行までに代替の仕入れルートへ移す必要があり、この論点は受付帳DM営業の代替となる仕入れルートの記事で詳しく整理しています。

④ インボイス経過措置が80%から70%へ（2026年10月1日）

免税事業者などインボイスを発行できない相手からの課税仕入れについては、仕入税額相当額の一定割合を控除できる経過措置が続いています。この割合が2026年9月末までの80%から引き下げられます。ここは情報が入れ替わっている箇所で、当初は2026年10月から50%になる予定でしたが、令和8年度税制改正大綱で段階が見直され、2026年10月1日以降は70%、2028年10月1日以降は50%と緩やかになりました。「2026年10月から50%」と書かれた古い記事がまだ多く残っているため、社内資料を作るときは引用元の日付を確認してください。

不動産会社では、リフォームの外注先、広告制作、個人の仲介協力者など、免税事業者との取引が残りやすい支払先が対象になります。税制は宅建業法とは別の制度なので、国税庁の案内と顧問税理士への確認を前提に運用します。

同じタイミングで、割合とは別に金額の上限が入ります。インボイス発行事業者以外からの課税仕入れの合計額（税込）が、その年または事業年度で1億円を超える場合、超えた部分にはこの経過措置を使えません。2026年10月1日以後に開始する課税期間からの適用です。工事の外注が多い会社では単年で1億円に届くことがあるため、割合の変更よりこちらが効く場合があります。仕入先が課税事業者かどうかを支払先単位で集計できる状態にしておくのが実務の要点です。

⑤ 宅建業法まわりで直近に効いているのはレインズの取引状況登録

宅地建物取引業法の本体に2026年施行の大きな改正はありません。宅建業法に関係する直近の変更は施行規則の改正で、専任媒介・専属専任媒介でレインズに物件を登録する際、取引状況（ステータス管理）の登録と更新が義務づけられました。こちらは2025年1月に施行済みで、2026年は運用を定着させる年になります。

登録の遅れや更新漏れは売主への報告義務とも直結するため、媒介契約からレインズ登録までの期限管理は仕組みで持つのが安全です。運用の詰め方はレインズ登録期限の運用と媒介契約の実務確認項目にまとめています。宅建業法の改正履歴そのものは国土交通省の宅地建物取引業法に関する法令改正・解釈が原典です。

影響を受ける業務を一枚にまとめる

この一覧があると、制度の内容を知っているだけで終わらず、どの手順・書式・説明資料を見直すべきかを担当者ごとに確認できます。

電子契約と重要事項説明は別々に確認する

書面の電子化と重要事項説明では、対象書面や顧客への説明、保存・運用の要件が異なります。電子的な書面提供の制度説明は国土交通省が案内しています。自社の契約フローへ当てはめる際は、不動産の電子契約ガイド、重要事項説明の確認記事を参照しながら、実際に使う書式と説明手順を確認してください。

なお制度改正とは別に、宅建業免許そのものにも5年ごとの更新と登録免許税の納付があります。改正対応の予定表を作るときは、免許の有効期限も同じ表に載せておくと抜けにくくなります。費用・必要書類・更新を忘れた場合の扱いは宅建業者の免許更新・登録免許税 2026年の実務ガイドにまとめています。

更新を一回で終わらせない

法令・制度記事は、公開時だけでなく、施行前・施行後にも公式情報を確認します。記事の更新日、参照URL、社内の対応状況をセットで残し、内容が変わる可能性のある数値や期限は原典へ誘導する設計にします。媒介契約の実務は、媒介契約の確認記事も参照してください。