媒介契約の実務確認項目｜専任・専属専任、REINS登録、電子書面

媒介契約は、契約書を締結して終わりではありません。登録期限、売主への報告、取引状況の更新を誰がいつ確認するかまで設計して初めて、漏れを防げます。ここでは国土交通省の現行資料で確認できるルールを、業務フローに落とします。

媒介契約の3類型を、案件台帳で区別する

一般媒介、専任媒介、専属専任媒介では、依頼できる会社の範囲と、REINS登録・定期報告の扱いが異なります。専任媒介では契約締結日から7日以内、専属専任媒介では5日以内に指定流通機構への登録が必要です。日数には契約締結日と休業日を含めない取扱いです。登録期限の数え方と社内の当番・台帳への落とし込みはレインズの登録期限を社内の運用に落とすで詳しく扱っています。

類型・契約日・休業日・登録期限・次回報告日を案件台帳の必須項目にし、担当者だけでなく管理者も期限を確認できる状態にします。

REINS登録は、登録証明書と取引状況まで追う

国土交通省は、専任・専属専任媒介ではREINS登録、売主への登録証明書の交付、定期報告が義務付けられていると案内しています。REINSの取引状況は売主専用画面でも確認でき、虚偽の状況登録や他社への紹介を意図的に拒む行為は「囲い込み」の問題につながります。

媒介契約書と電子書面の運用

宅建業者は、媒介契約締結後に、標準媒介契約約款に基づくものか否か等を記載した書面を依頼者へ交付します。2022年5月からは、媒介契約締結時書面を含む所定書面を電子的に提供できるようになりました。電子書面にする場合は、相手方が電子交付を受ける意向を確認し、承諾・提供方法・提供時点を記録します。

「電子契約サービスを使っている」だけでは、宅建業法上の書面提供フローが満たされるとは限りません。自社の契約書・電子署名・メール・ダウンロード提供の役割を分け、国交省の実施マニュアルと照合してください。

媒介契約締結時の書面は、重要事項説明書や契約締結時の書面とは求められる記名・押印の扱いが異なるため、3書面をまとめて同じ運用にする前に一度分けて確認しておくと安全です。書面ごとに何が要るのかは重要事項説明書に電子署名は必須かで整理しています。

まとめ：期限と証跡を、人の記憶から外す

媒介契約の品質は、担当者の経験より、期限と証跡が見える状態で決まります。直近の専任案件を1件選び、契約、REINS登録、登録証明書、定期報告、終了処理まで台帳で追えるかを確認してください。

法令の一次情報は国土交通省の媒介契約案内、類型別の報告・登録期限は標準媒介契約約款の運用、電子書面は国交省マニュアルで確認してください。重要事項説明の実務確認項目、不動産契約書類を効率化する方法もあわせてご覧ください。