札幌の不動産会社が今やるべき業務改善—冬季特有の課題と効率化のポイント
北海道ならではの季節変動を味方にする経営のヒント
執筆：泉 款太（株式会社SalesDock 代表取締役）累計40社以上の中小企業を支援
結論
冬の内見減少は仕組みで乗り越える
札幌は人口197万人を抱える政令指定都市ですが、冬季の内見減少・繁忙期の偏り・融雪管理といった北海道特有の課題があります。オンライン内見のストック化、閑散期を活用した仕組みづくり、地域SEO・MEOの整備で、年間を通じた安定経営を実現できます。
- 秋のうちに物件動画をストックし、冬はオンライン内見で絞り込む
- 閑散期を、繁忙期に向けた仕込みの時間として使う
- 地域SEOとMEOを整え、年間を通じて自社集客を安定させる
この記事は不動産会社の業務改善 完全ガイドの一部です。全体像を知りたい方はまず完全ガイドをご覧ください。
札幌市の人口は約197万人。北海道全体（約514万人）の4割近くが札幌に集中しています。市場規模は十分にありますが、本州とは異なる「季節変動」が経営を左右します。この記事では、札幌の不動産会社が押さえるべき課題と、その解決策を具体的に紹介します。
出典・一次情報
住宅の所有関係は札幌市「令和2年国勢調査 解説編」、全国の持ち家率は総務省統計局「令和2年国勢調査 人口等基本集計」によります。
制度・統計は改定されます。最新の情報は公表元でご確認ください。
札幌の不動産市場—数字で見る現状
札幌市の不動産市場データ
| 指標 | 数値 |
|---|---|
| 人口 | 約197万人（2025年） |
| 世帯数 | 約98万世帯 |
| 平均地価 | 約7万円/m2（住宅地） |
| 持ち家率（令和2年国勢調査） | 札幌市 48.6%（全国 61.4%） |
| 借家の比率（同上） | 札幌市 49.9%（うち民営の借家 44.2%） |
| 繁忙期（当社の見立て） | 4〜5月、9〜10月 |
札幌市は借家に住む世帯の割合が高い市です。令和2年国勢調査では、持ち家率が48.6%と全国の61.4%を下回り、借家は49.9%（民営の借家は44.2%）でした。そのため賃貸管理の需要が大きくなります。また、転勤や進学に伴う入退去は春と秋に集中しやすく、繁忙期と閑散期の差が大きくなりがちです。この季節変動をどう乗り越えるかが、札幌の不動産会社の経営課題になります。
課題1：冬季の内見減少—オンライン内見で乗り越える
12月〜3月の札幌は積雪が多く、道路状況が悪くなって物件までの移動が難しくなります。そのため、冬は夏に比べて内見数が減りやすい傾向があります。しかし、転勤や進学で4月から住む物件を探す人は冬の間も検索しています。「内見に行けない」だけで機会損失が発生しているのです。
冬季の内見減少への対策
秋のうちに物件動画をストックする
9〜11月の間に主力物件の動画を撮影しておきます。室内はもちろん、周辺環境（最寄り駅、スーパー、病院）も撮っておくと冬場に重宝します。スマートフォンの動画で十分です。
オンライン内見を標準メニューにする
Zoom/Google Meetで担当者がリアルタイムに物件を案内します。冬場は「オンライン内見OK」とポータルの備考欄にも記載しておきます。道外からの転勤者には特に喜ばれます。
「冬の住み心地」情報を付加価値にする
断熱性能、暖房費の目安、除雪体制、最寄りのロードヒーティング有無など。本州出身の転勤者が最も気にする情報を物件説明に加えると、信頼感が段違いになります。
課題2：繁忙期の偏り—閑散期に仕組みを作る
札幌の不動産会社は、転勤や進学が重なる4〜5月と9〜10月に忙しくなりやすい傾向があります（当社の見立てで、統計の裏付けはありません）。繁忙期は「人手が足りない」、閑散期は「やることがない」という両極端な状態になりがちです。この振れ幅を平準化するには、閑散期の使い方が鍵になります。
閑散期（12〜3月）にやるべきこと
1. 物件動画のストック撮影：春の繁忙期に使う物件動画を事前に撮影します。1日5〜10件ほどのペースを目安に進めます
2. 自社HPのコンテンツ強化：地域ガイド記事、物件選びのコラムを閑散期に書き溜めます。SEOの効果が出るのは3〜6ヶ月後なので、冬に仕込んで春に刈り取ります
3. 業務フローの見直し：繁忙期に「回らなかった」部分を洗い出し、自動化・テンプレート化します。追客メールの自動配信、契約書類のテンプレート整備などです
4. オーナー営業：管理物件の獲得営業は閑散期がチャンスです。オーナーも繁忙期は忙しいため、冬場のほうが話を聞いてもらいやすくなります
課題3：融雪・除雪の管理負担—管理業務の効率化
札幌の管理物件は冬場の除雪対応が必須です。駐車場の除雪、共用部の融雪装置の管理、凍結によるトラブル対応など、本州にはない業務が発生します。管理戸数が増えるほど、除雪対応に取られる工数は大きくなります。
除雪・管理業務の効率化ポイント
除雪業者との年間契約：スポットで依頼すると割高になります。エリアごとに除雪業者と年間契約を結び、降雪量に応じた出動基準を決めておきます
入居者への連絡テンプレート：「除雪作業のお知らせ」「凍結防止の注意事項」などの定型文を用意し、LINE/メールで一斉配信します
トラブル受付のオンライン化：入居者からの「水道が凍結した」「駐車場の雪が…」といった連絡をGoogleフォームやLINEで受け付け、対応状況を可視化します
地域密着の集客—札幌でSEO・MEOを始める
札幌は「○○区 賃貸」「地下鉄○○駅 マンション」といった地域キーワードでの検索が活発です。地域名を含む検索に絞って記事を作れば、自社HPでも上位表示を狙える余地があります（当社の所感です）。
札幌エリアの集客施策
地下鉄沿線ガイド：「東西線沿線の住みやすさランキング」「南北線 家賃相場まとめ」など、地下鉄路線をベースにした地域コンテンツが検索に強い傾向があります
冬の住み心地コンテンツ：「札幌の暖房費は月いくら？」「灯油vsガスの暖房費比較」など、冬の生活費に関するコンテンツは道外からの転入者に読まれやすいテーマです
MEOの口コミ獲得：口コミの件数は、地域検索での見え方や選ばれやすさに関わります。退去立会い後や契約後にQRコードで口コミを依頼する運用から始めると、差別化につながります
費用シミュレーション—月6万円から始める業務改善
札幌の中小不動産会社の投資モデル
| 施策 | 月額費用 | 期待効果 |
|---|---|---|
| 自社HP・地域SEO | 2万〜4万円 | 月10〜20件の自然流入 |
| MEO対策 | 1万〜2万円 | マップ経由の問い合わせ月5〜10件 |
| 反響対応ツール | 1万〜2万円 | 来店率1.5倍 |
| オンライン内見環境 | 0.5万〜1万円 | 冬季の機会損失30%削減 |
月額合計：約4.5万〜9万円
閑散期に仕組みを整え、繁忙期に刈り取る。年間で見ればポータル費用の削減分で十分にペイします
まとめ—季節変動を「仕組み」で乗り越える
札幌の不動産会社が直面する課題は、冬季の内見減少、繁忙期への売上集中、融雪・除雪の管理負担です。これらは避けられない環境要因ですが、仕組みで対処できます。
オンライン内見の整備、閑散期のコンテンツ仕込み、管理業務の自動化。この3つを月6万円程度から始められます。季節変動に振り回されるのではなく、閑散期を「仕込みの時間」として活用すれば、年間を通じた安定経営に近づけます。
同じく地方都市で自社集客を始める手順は、広島・九州エリアの不動産会社向け自社集客3ステップでも解説しています。
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札幌の不動産市場の特徴は？
札幌市の人口は約197万人で、北海道全体の約4割が集中しています。平均地価は約7万円/m2と全国主要都市の中では割安です。賃貸需要が強く、特に中央区・北区・東区が取引の活発なエリアです。冬季（12〜3月）は内見数が減りやすく、繁忙期は4〜5月と9〜10月に偏りやすいという独特の季節変動があります。
冬季の内見減少にどう対応すればいい？
オンライン内見（動画内見）の活用が最も効果的です。物件の動画を事前に撮影・ストックしておき、冬季は動画で初回案内を行います。実際に現地を見るのは最終候補2〜3件に絞ることで、雪道の移動リスクと時間を削減できます。また、冬季は管理物件の融雪・除雪対応に時間を取られるため、除雪業者との契約やオーナー向けの一括管理サービスで効率化する方法もあります。
札幌でMEO対策は効果がある？
効果が見込めます。Googleビジネスプロフィールの口コミを積み上げ、情報を整えることで、マップ検索で見つけてもらいやすくなります（効果の大きさは競合状況によります）。特に「札幌 賃貸」「○○駅 不動産」などのローカル検索で効果を発揮します。
札幌の不動産会社が業務効率化に使える費用の目安は？
月5万〜10万円が現実的なスタートラインです。内訳は、自社HP・SEO運用に月2万〜4万円、MEO対策に月1万〜2万円、反響対応ツール（自動通知・追客メール）に月1万〜2万円、オンライン内見ツールに月0.5万〜1万円。ポータル掲載費との比較は、自社の掲載条件で試算するのがおすすめです。
泉 款太（いずみ かんた）
株式会社SalesDock 代表取締役
慶應義塾大学法学部卒。スタートアップ、ラクスル、リクルート（SUUMO）を経て2025年に独立。 中小企業の経営・営業・業務・データをつなぐ事業基盤の設計と実装を支援。 不動産・製造業・クリニックを中心に、累計40社以上の支援に携わる。
運営は株式会社SalesDock（大阪市中央区本町）。中小企業向けに、AI内製化（初期構築15万円＋月額10万円・90日）と、 そのあとのAI顧問（月額5万円・6ヶ月契約から）を提供しています。価格は税別です。 大阪・関西を中心に、オンラインで全国からのご相談に対応しています。
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