収益物件の再販で利益がどこから出ているか｜仕入れ・保有・出口の3段で分ける

買取再販を実需でやってきた会社が収益物件に手を広げるとき、最初につまずくのが値付けです。実需の感覚で「原価にこれくらい乗せて」と考えると、売れる価格と噛み合いません。

理由は単純で、買主の計算方法が違うからです。実需の買主は「近所の似た物件がいくらか」を見ます。投資家は「この物件がいくら稼ぐか」を見て、そこから逆算します。売値の決まり方が根本から違います。

この記事では、収益物件の再販で利益がどこから出ているのかを、仕入れ・保有・出口の3段に分けて整理します。

売値の決まり方が違う、という前提

この表で一番実務に効くのは3行目です。実需では退去してもらってから売るのが基本ですが、収益物件では逆で、空室のまま売ると価格が下がります。同じ「再販」という言葉なのに、やるべきことが反対になります。

純収益を50万円上げると、価格はいくら動くか

収益物件の再販で一番大きい論点がここです。売値は「純収益 ÷ 利回り」で決まるので、純収益の改善は利回りの逆数の倍率で価格に効きます。実際に計算してみます。

月4万円ちょっとの賃料改善が、年間で50万円です。それが価格では数百万円になる。だから収益物件の再販では、工事に何を使うかより、その工事で賃料がいくら上がるかが判断軸になります。

逆に言うと、賃料に効かない工事は売値に反映されません。実需の感覚で内装を整えても、賃料が据え置きなら価格は動かない。ここが最初につまずくところです。

同じ理屈で、空室を1戸埋めることの価値も大きくなります。年間賃料60万円の部屋を埋めれば、諸費用を引いた純収益の増加分に対して、上の倍率が乗ります。売却前に空室を埋める作業は、単なる見栄えの話ではありません。

3段に分けて記録する

利益がどこから出たのかを後から説明できるようにするには、3段に分けて記録します。ここを分けずに「売値 − 取得原価 − 工事費」だけで見ていると、次の仕入れ判断に使える情報が残りません。

この3段が分かれていると、「今期は儲かったが、それは市況で利回りが下がったからで、自社の運営が効いたわけではない」といった判断ができます。市況が変わったときに、何が効かなくなるのかも見えます。金利環境が買取再販の構造に与える影響については「金利上昇と買取再販の構造」で扱っています。

保有コストは「月あたり」で持つ

収益物件は家賃収入があるので、実需の再販ほど保有が怖くない、と考えられがちです。ただ、これは物件によります。

仕入れの段階で計算しておきたいのは、月あたりの持ち出し（または手残り）です。家賃収入から、借入の返済・固定資産税・管理費・保険を引いて、月いくら残るのか、あるいは足りないのか。この1つの数字があると、保有が3ヶ月延びたときの影響が即座に分かります。

在庫の台帳に何を持たせるかについては「買取再販の仕入れ管理」も参考になります。収益物件の場合は、この台帳に「月あたりの手残り」と「空室戸数」の2列を足す形になります。

規模別に見た、記録の作り方

まとめ

収益物件の再販は、売値が「純収益 ÷ 利回り」で決まります。年間50万円の純収益改善が、利回り7%なら約714万円の価格差になる。だから判断軸は工事の内容ではなく、その工事で賃料がいくら上がるかです。

そして利益を、仕入れ・保有中の改善・出口の条件の3段に分けて記録する。分けておくと、市況が変わったときに何が効かなくなるのかが分かります。まずは直近3件を後追いで書き出すところからで十分です。

※ 本記事の数値は「純収益 ÷ 利回り」で計算した理論値であり、実在の物件や特定市場の相場を示すものではありません。実際の取引価格は買主の資金調達条件や市況によって変わります。記述は当社が支援している会社の事例をもとに一般化したもので、特定の企業・案件の情報ではありません。