買取再販がきつい理由と、日銀利上げで業者が潰れる構造—不動産経営者が見るべき数字
執筆：泉 款太（株式会社SalesDock 代表取締役）累計40社以上の中小企業を支援
結論
利上げ局面では、買取再販の在庫と資金繰りが直撃を受けます。潰れる構造を数字で理解し、自社の打ち手を決めるための記事です。
- 買取再販が「きつい」と言われるのは、売れるまでの在庫リスクを自社で抱えるから。利上げでその負担が重くなっている
- 買取再販業者の倒産が増えている構造的な理由は、金利上昇・仕入れ競争・キャッシュフロー悪化の3つ
- 数字で市場の変化を見たうえで、相続・リースバック市場の拡大を機会として捉える
- 中小不動産会社が今やるべきことを、見るべき数字とあわせて整理する
「九州の大手買取再販業者が飛んだらしい」。先日の商談で、こんな話が出た。高値で仕入れた在庫を抱えたまま、金利負担に耐えきれなくなったという。これは特殊な事例ではない。いま、同じ構造的なリスクを抱えている会社は全国にある。
この記事では、買取再販が「きつい」と言われる理由を事業の仕組みから押さえたうえで、日銀の利上げがそこにどう効いているのかを、最新のデータをもとに整理する。
買取再販が「きつい」と言われる理由
買取再販がきついと言われる最大の理由は、物件を買ってから売れるまでの在庫リスクを自社で抱えることだ。その間は金利・管理費・固定資産税が出ていき続け、売れ残れば値下げで粗利が削られる。仲介なら成約しなければ手数料が入らないだけで済むが、買取再販ではこの負担が仕入れ・商品化・販売のすべての段階で生じる。
仕入れ：良い情報ほど先に他社へ回る
物件情報を持つ仲介会社は、取引の実績があり判断が早い業者へ先に声をかける。後から参入した会社や新しい担当者には、条件の良い物件がなかなか回ってこない。それでも仕入れの目標はあるので、条件の悪い物件を高めの価格で買ってしまいやすい。
商品化：工事費と工期が読みにくい
買ってから壁や床を開けると、配管や下地の傷みが見つかることがある。工事費が見積もりを超えたり工期が延びたりすれば、そのぶん販売開始が遅れ、利益も減る。
販売：売れないと値下げするしかない
販売価格が相場とずれていたり、内装が買い手の好みに合わなかったりすると、物件は売れ残る。売れ残った物件は値下げで動かすことが多く、仕入れの時点で見込んでいた粗利がそのまま削られる。
営業の「きつい」と経営の「きつい」はつながっている
買取再販の営業がきついのは、どの条件なら買ってよいかという仕入れ基準と、いま抱えている在庫の数字が社内で共有されていないことが大きい。基準が数字で決まっていれば、担当者は仕入れ目標に追われて条件の悪い物件を高値で買わずに済み、稟議でも判断の根拠を示しやすい。基準と在庫の共有不足は営業の判断を難しくするだけでなく、条件の悪い仕入れや在庫の長期化を通じて、経営の資金繰りも圧迫する。
営業現場では、次の3つが負担になりやすい。
- 仕入れの目標：件数や金額のノルマを追いながら、条件の良い物件が回ってこない状況で数字を作らなければならない。
- 物件情報の取りに行き方：仲介会社への訪問や飛び込みで関係を作るところから始まることが多い。
- 社内稟議：苦労して見つけた物件でも、利回りや販売見込みの根拠が弱いと買えない。
買取再販の在庫リスクに、いま金利の上昇が重なっている。3,000万円の物件を年3%で借りて仕入れると、金利だけで月7万5,000円かかる（3,000万円×3%÷12か月）。販売が半年延びれば、金利45万円がそのまま粗利から消える。管理費・固定資産税は別にかかる。
買取再販業者が潰れている構造的な理由
買取再販ビジネスの資金調達は、銀行からの「プロジェクト融資」が中心だ。返済期間は1年程度と短い。物件を仕入れ、リフォームして売却するまでの回転速度がそのまま経営の生命線になる。
この構造に、3つの圧力が同時にかかっている。
- 金利の上昇
- 仕入れ競争の激化と在庫リスク
- キャッシュフローの悪化
1. 金利の上昇
日銀は2025年12月に政策金利を0.75%に引き上げた。30年ぶりの水準だ（出典：日本経済新聞 2025年12月19日）。その後も2026年6月に1.0%、2026年9月に1.25%へ引き上げており、今後も経済・物価情勢に応じて引き上げる方針を示している（出典：日本銀行「金融市場調節方針の変更について」2026年6月16日・9月18日）。
銀行の融資金利が上がれば、プロジェクト融資の調達コストも当然上がる。ノンバンク系ではさらに厳しく、不動産担保ローンの金利は3.0〜5.0%が相場で、案件によっては5〜7%に達するケースも珍しくない（出典：イー・ローン 不動産担保ローン比較 2026年3月版）。
2. 仕入れ競争の激化と在庫リスク
買取再販市場には異業種からの参入が相次いでいる。工務店やリフォーム会社が新たに買取再販に乗り出し、仕入れ価格が高騰。利益を度外視した「消耗戦」の様相を呈している。高値で仕入れた物件が売れ残れば、金利負担だけが膨らんでいく。
3. キャッシュフローの悪化
金利上昇と在庫長期化が重なると、キャッシュフローは一気に悪化する。返済期限が1年のプロジェクト融資では、在庫が1〜2件滞留するだけで資金繰りが回らなくなる。体力のない中小企業ほど、この構造的な罠にはまりやすい。
数字で見る市場の変化
ここで、最新の統計データを確認しておく。
不動産業の倒産件数
2025年の不動産業倒産は331件。前年比18.2%増で、11年ぶりに300件台に乗せた（出典：東京商工リサーチ 2025年全国企業倒産状況）。帝国データバンクのデータでも、2025年度上半期（4〜9月）の不動産業倒産は155件と過去10年で最多タイを記録している（出典：帝国データバンク 倒産集計 2025年度上半期）。
全産業でも2025年の倒産件数は1万300件を突破。物価高騰と金利上昇のダブルパンチが中小企業を直撃している。
日銀政策金利の推移
| 時期 | 政策金利 |
|---|---|
| 2024年3月 | 0.0〜0.1%（マイナス金利解除） |
| 2024年7月 | 0.25% |
| 2025年1月 | 0.5% |
| 2025年12月 | 0.75% |
| 2026年6月 | 1.0% |
| 2026年9月 | 1.25% |
マイナス金利を解除した2024年3月から約2年半で、政策金利は0〜0.1%から1.25%まで上がった。金融緩和に慣れきった不動産業界にとって、この変化のスピードは想像以上に厳しい。
ノンバンクの金利水準
メガバンクの不動産投資ローンが1.5〜2.5%程度であるのに対し、ノンバンクは3.0〜5.0%が標準。審査が通りやすい分、金利負担は重い。買取再販業者がノンバンクに頼らざるを得ない場面では、利幅がほとんど残らないケースも出てきている。
相続・リースバック市場の拡大とチャンス
一方で、拡大している市場もある。
日本の年間死亡者数は約161万人（2024年実績）。相続資産の市場規模は年間約46兆円にのぼり、2035年には50.4兆円に達する見通しだ（出典：三井住友信託銀行調査月報・日本総研レポート）。
このうち不動産関連の相続資産は推定約20兆円。さらに、実際に売却に至るマーケットは約5兆円とされている。
国税庁の統計によれば、2023年分の被相続人数（死亡者数）は157万6,016人で、相続税の課税価格の総額は21兆6,335億円に達している（出典：国税庁 令和5年分相続税の申告事績の概要）。
金利上昇局面で増える案件
金利上昇局面では、リースバックや相続案件の需要が増える。住宅ローンの返済が厳しくなった層がリースバックを選択するケースや、相続した不動産を早期に現金化したい層が増えるためだ。
つまり、「売り物件」は今後増える。ただし、CPCの高騰が示すように、この市場を狙うプレイヤーも増えている。戦い方を変えないと、広告費で利益が消える。
中小不動産会社が今やるべきこと
では、従業員30〜100名規模の不動産会社として、何を見直すべきか。
1. 在庫回転率を「見える化」する
在庫の仕入れから売却までの日数を、物件ごとに正確に把握しているだろうか。回転率が落ちている物件がないか、月次でチェックする仕組みがなければ、まずそこから整える。金利が上がった今、在庫1件あたりの「日割りコスト」は以前より確実に高い。
たとえば3,000万円の物件を年3%で借りて仕入れると、金利だけで月7万5,000円かかる（3,000万円×3%÷12か月）。販売が3か月延びれば22万5,000円、半年なら45万円が粗利から消える計算だ。実際にはここに管理費や固定資産税も加わる。
2. 資金調達の金利構成を棚卸しする
銀行融資、ノンバンク、自己資金の比率を見直す。ノンバンク依存度が高い場合、金利上昇の影響をもっとも大きく受ける。銀行との関係構築や、融資条件の見直し交渉は、資金繰りが苦しくなる前にやるべきことだ。
- 銀行融資：金利と返済期限が、在庫の販売見込みに合っているか
- ノンバンク：借入全体のうち、どれだけを頼っているか
- 自己資金：売れ残った在庫に、いくら寝ているか
3. 相続・リースバック案件の導線を整備する
相続市場が拡大する中で、「相続した不動産をどうすればいいかわからない」という層は確実に増える。既存の仲介・管理の顧客基盤から、相続案件の紹介が自然に生まれる業務フローがあるかどうか。広告費をかける前に、既存顧客との接点を整理するほうが先だ。
4. 仕入れ基準を数字で再定義する
「この物件は利益が出そうだ」という感覚値ではなく、金利コスト・想定回転期間・リフォーム費用を含めた利益シミュレーションを標準化する。金利が0.5%上がるだけで利益が吹き飛ぶ案件を、仕入れ段階で弾けるかどうかが生死を分ける。
まとめ
日銀は2026年6月に1.0%、9月に1.25%へ政策金利を引き上げた。今後の時期やペースは経済・物価情勢に左右されるため、利上げが続くと決めつけず複数の金利条件で資金繰りを試算する。買取再販業者の倒産が増えているのは、金利上昇・仕入れ競争・キャッシュフロー悪化という3つの構造的な問題が同時に進行しているからだ。
一方で、年間46兆円の相続市場は拡大を続けている。金利上昇局面だからこそ生まれる案件もある。
大切なのは、自社の数字を正確に把握し、変化に合わせて業務プロセスを見直すこと。派手な打ち手よりも、在庫回転率・金利構成・顧客導線という基本的な数字を「見える化」することが、この局面を乗り越える第一歩になる。
SalesDockでは、不動産会社の経営数値の可視化から、仕入れ判断の仕組み化、業務フローの整備まで一気通貫で支援しています。金利上昇の影響が気になったら、まずはお気軽にご相談ください。
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よくある質問
買取再販はなぜ「きつい」と言われるのですか？
物件を買ってから売れるまでの在庫リスクを自社で抱えるからです。仕入れでは良い情報が実績のある業者へ先に回り、商品化では工事費や工期がぶれ、販売では売れ残ると値下げで粗利が削られます。その間も金利や管理費は出ていき続けるため、金利が上がった今は負担がさらに重くなっています。
日銀の利上げで買取再販業者にどんな影響があるのか？
プロジェクト融資の金利上昇、仕入れ競争の激化、在庫長期化によるキャッシュフロー悪化の3つが同時進行しています。2025年の不動産業倒産は331件で前年比18.2%増、11年ぶりに300件台に乗せました。
金利上昇局面で中小不動産会社がやるべきことは？
在庫回転率の見える化、資金調達の金利構成の棚卸し、相続・リースバック案件の導線整備、仕入れ基準の数字での再定義の4つです。派手な打ち手よりも基本的な数字の可視化が先決です。
日銀の政策金利は今後どこまで上がる見通しですか？
日銀は2025年12月に0.75%、2026年6月に1.0%、2026年9月に1.25%へ政策金利を引き上げました。日銀は今後も経済・物価情勢に応じて政策金利を引き上げる方針を示しており、時期やペースは情勢を点検しながら検討するとしています。次の動きは、最新の金融政策決定会合の結果で確認してください。
買取再販の仕入れ基準はどうやって決めればいいですか？
「この物件は利益が出そうだ」という感覚値ではなく、金利コスト・想定回転期間・リフォーム費用を含めた利益シミュレーションを標準化することです。金利が0.5%上がるだけで利益が吹き飛ぶ案件を仕入れ段階で弾けるかどうかが分かれ目になります。
泉 款太（いずみ かんた）
株式会社SalesDock 代表取締役
慶應義塾大学法学部卒。スタートアップ、ラクスル、リクルート（SUUMO）を経て2025年に独立。 中小企業の経営・営業・業務・データをつなぐ事業基盤の設計と実装を支援。 不動産・製造業・クリニックを中心に、累計40社以上の支援に携わる。
運営は株式会社SalesDock（大阪市中央区本町）。中小企業向けに、AI内製化（初期構築15万円＋月額10万円・90日）と、 そのあとのAI顧問（月額5万円・6ヶ月契約から）を提供しています。価格は税別です。 大阪・関西を中心に、オンラインで全国からのご相談に対応しています。
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CASE
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人材紹介3ヶ月の伴走支援
サイトの文言変更を、担当者が一人で本番公開まで完了。
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