大手が撤退した不動産DX—中小企業が本当に必要なのは何か

年商500億円超のディップ株式会社が、不動産業界向けDXサービス「不動産コボット」シリーズを全て終了した。2022年6月のことだ。

物件取得・物件入力・追客の3サービスを一気にたたみ、決算では約2億円の減損損失を計上している。大手がこれだけの損失を出して撤退した市場に、中小企業が飛び込む意味はあるのか。

結論から言えば、市場は消えていない。むしろ伸びている。ただし、大手と中小では「何が必要か」がまったく違う。

何が起きたのか—不動産コボット終了の経緯

ディップが展開していた不動産コボットは3つのサービスで構成されていた。

不動産コボット for 物件取得：空室情報サイトから物件データを自動取得
不動産コボット for 物件入力：基幹システムへの物件情報入力を自動化
不動産コボット for 追客：不動産売買向けのマーケティングオートメーション

ここで重要なのは、「物件入力」はiimon社、「追客」はCocolive社からのOEM提供だったという点だ。ディップ自身が不動産テックの技術を持っていたわけではなく、あくまで販売チャネルとしての役割だった。

2022年6月に全サービスを終了し、以降ディップは人材領域DX（面接コボット・HRコボットなど）に経営資源を集中させている。

なぜ大手には合わなかったのか

撤退の理由は、ディップの経営判断が間違っていたからではない。構造的にフィットしなかった。

ARPUと営業コストのミスマッチ

中小不動産会社が払えるのは月額数万円。一方、ディップほどの規模になると1件あたりの営業人件費がそれを上回る。数百社に売っても採算が合わない構造だった。

技術を持たない販売モデルの限界

OEM提供に依存していたため、顧客の声を製品に反映するスピードが遅い。不動産の現場は会社ごとに業務フローが異なるので、細かいカスタマイズ要望に応えにくかった。

中小企業向けSaaSの定着の難しさ

中小企業のSaaS月間解約率は3〜7%と、大企業の0.5〜1%と比べて圧倒的に高い（出典：Recurly Research, 2025）。導入しても使いこなせず解約するケースが多く、大手の営業体制では1社ずつのオンボーディングに手が回らない。

これは不動産DXに限った話ではない。大手企業が中小企業向けSaaSで苦戦するのは、どの業界でも繰り返されているパターンだ。

市場は消えていない—むしろ伸びている

ディップが撤退した後も、不動産テック市場は成長を続けている。

世界の不動産テック市場は2024年に365億ドル、2032年には883億ドルに達すると予測されており、年平均成長率は11.9%だ（出典：Fortune Business Insights, 2025）。国内でも不動産テック市場は2025年度に1兆2,461億円規模まで拡大すると見込まれている（出典：矢野経済研究所）。

象徴的なのは、ディップにOEM提供していたiimon社の動きだ。iimonは独立後、「速いもんシリーズ」として物件入力や物件確認の自動化ツールを展開し、2022年には4億円の資金調達を実施。不動産仲介会社への導入を着実に伸ばしている。

つまり、市場そのものに問題があったのではなく、大手の営業モデルと中小不動産会社のニーズがかみ合わなかっただけだ。

中小不動産会社が本当に必要なのは「構造化」

では、中小不動産会社がDXで成果を出すために必要なものは何か。

不動産業界のDX推進状況調査2025によると、管理戸数3,000〜5,000戸の企業でDX取り組み率は96.6%なのに対し、100戸未満の企業では56.5%にとどまる（出典：イタンジ・アットホーム共同調査, 2025）。規模が小さいほどDXが進んでいない。

ただ、ここで「だからツールを入れよう」と考えるのは早い。

現場で見えてくるのは、CRM未導入の不動産会社が大半だという現実だ。そして導入が進まない理由は「ツールが高い」からではなく、「そもそも自社の業務フローが整理されていない」からだ。

例えば、こんな状態は珍しくない。

反響対応のルールが担当者ごとにバラバラ
追客のタイミングや頻度が属人化している
物件情報の入力フォーマットが統一されていない
成約・失注の理由が記録されていない

この状態でCRMを入れても、データが溜まらない。データが溜まらなければ分析もできない。結果として「使いこなせなかった」で解約になる。

必要なのは、ツールの前に業務プロセスの構造化だ。

「反響が来たら誰が何分以内に対応するのか」「追客は何回、どのタイミングで行うのか」「成約・失注時に何を記録するのか」—こうした業務の型を先に決めること。型が決まれば、ツールは後からいくらでも選べる。

外注市場を見ても、不動産ポータルのデータ入力自動化や、AI活用できる人材を求める不動産会社の依頼が増えている。「業務効率化」だけでは経営者は動かない。「売上向上につながる仕組み」とセットで設計する必要がある。

まとめ

大手が撤退したからといって、不動産DXの市場がなくなったわけではない。

ディップの事例が教えてくれるのは、「中小企業向けDXは、大手の営業モデルでは届かない」というシンプルな事実だ。月額数万円のサービスに大手の営業コストは合わない。だからこそ、現場に近い距離感で、業務プロセスの整理から伴走できるパートナーが求められている。

ツールを入れる前に、まず自社の業務フローを棚卸しすること。反響対応・追客・物件管理の「型」を決めること。それが、中小不動産会社がDXで成果を出す最初の一歩になる。

SalesDockでは、不動産会社の業務フロー整理から、CRM導入設計、反響対応の仕組み化まで一気通貫で支援しています。「ツールを入れる前に何を整理すべきか」から相談したい方は、お気軽にお問い合わせください。