収益還元法で査定するときに詰まるところ｜還元利回りの置き方を整理する

収益物件の値付けの場で、2人が違う金額を出してくることがあります。計算方法は同じなのに、結論が1割以上違う。こういうとき、たいてい議論は「その計算おかしくないですか」から始まります。

でも実際は、計算はどちらも合っています。違うのは、分子に何を入れたかと、分母に何パーセントを置いたかです。ここを先に確認しないと、議論が金額の押し引きになって終わりません。

この記事では、収益還元法で詰まる場所を分子と分母に分けて整理します。査定の速さそのものについては「査定のスピードを上げる」で扱っています。この記事は、その中身の前提の話です。

式は単純、詰まるのは前提

直接還元法の考え方は、1年分の純収益を還元利回りで割る、というものです。式としてはこれだけです。だから難しいのは計算ではなく、次の2つになります。

なお、保有期間中の収支と売却時の価格を年ごとに置いて現在価値に割り戻す方法（DCF法）もあります。前提を1つずつ議論できる場面では有効ですが、置く数字が増えるぶん結果のブレも大きくなります。一次判断では直接還元法、条件が固まってからDCF法、という使い分けが実務では回りやすいです。

分子でずれる3か所

この3つのうち、実務で一番よく揉めるのが空室損です。満室想定のレントロールをそのまま使うと分子が大きくなり、査定額が上振れします。受け取った資料が現況か満室想定かの見分け方は「レントロールで最初に見る5項目」に整理しました。

もう1つ、意外と見落とされるのがローン返済の扱いです。返済額を費用として引いてしまうと、買主の資金調達条件によって物件の価値が変わることになってしまいます。物件そのものの収益力を見るときは、返済は分けて考えます。

分母を0.5ポイント動かすと、価格は何パーセント動くか

還元利回りの話をするとき、実際に計算してみるのが一番早いです。純収益を固定したまま、還元利回りだけを0.5ポイント上げると、価格は次のように動きます。

つまり、還元利回りを「だいたい7%くらいで」と口頭で決めている会社は、価格の数パーセントを感覚で決めていることになります。1億円の物件なら数百万円の幅です。ここを詰めずに、分子の空室率で0.5%の議論をしても効果は限定的です。

還元利回りを置く3つの方法と、その記録

どの方法を使ってもよいのですが、査定シートに「使った方法」と「置いた数字」の2行を必ず残します。金額だけを残すと、3ヶ月後に価格を見直すときに、何を変えたら金額が変わるのかが分からなくなります。価格改定の運用は「価格改定のワークフロー」で扱っています。

公的なデータをどこまで使えるか

還元利回りや取引の相場を調べるとき、公的なデータが出発点になります。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引価格の情報や地価公示などをまとめて確認でき、APIも公開されています。

ただし、公的データで分かるのは主に取引価格や地価であって、その物件の純収益ではありません。還元利回りを逆算するには収益側の情報が必要なので、公的データだけでは完結しません。この使い分けは「不動産情報ライブラリのAPIでできること」と「データAPIを使った物件調査」で整理しています。

規模別に見た、査定の前提の揃え方

まとめ

収益還元法で結論が割れるのは、計算ではなく前提です。分子では収入の範囲・空室損・差し引く費用、分母では還元利回りの置き方。特に還元利回りは0.5ポイントの差が価格の数パーセントに直結します。

やることは、査定シートに前提の2行を足すだけです。金額の横に「どの方法で」「何パーセントを置いたか」。これがあると、価格を見直すときの議論が金額の押し引きではなく、前提の見直しになります。