不動産 査定書の作り方｜1枚にまとめる前に決める項目・数値の出どころ・承認

「査定書、1枚でぱっと出せるようにしたいんですよ」という相談は、けっこうな頻度で来ます。反響が来てから返すまでが遅い、担当者によって出てくる紙がぜんぜん違う、社長が最後に全部見ている。だから1枚に統一したい、という流れです。

ただ、この相談でいきなりテンプレートを作り始めると、たいてい途中で止まります。止まる場所は決まっていて、「この項目は要るのか」「この数字はどこから持ってくるのか」「これは誰がOKを出すのか」の3つです。紙のレイアウトを議論しているつもりで、実際には業務の決めごとを議論することになるからです。

この記事では、査定書を1枚にする前に決めておくことを整理します。査定にかかる時間そのものを短くする話は「査定業務を半日に短縮する方法」で、価格の計算前提の話は「収益還元法で査定するときに詰まるところ」で扱っています。この記事は、その手前にある成果物そのものの設計の話です。

最初に決めるのは、その1枚が何の書類かということ

レイアウトの前に決めることがあります。その紙は「査定」の紙なのか、「鑑定評価」の紙なのか、という区別です。ここは日本語が似ているだけで、制度上は別のものです。

不動産の鑑定評価に関する法律では、不動産の鑑定評価とは「不動産の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」と定義されており、不動産鑑定士でない者は、不動産鑑定業者の業務に関して不動産の鑑定評価を行ってはならないと定められています。一方で宅地建物取引業法は、媒介契約で売買すべき価額または評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています。

つまり宅地建物取引業者が作る査定書は、鑑定評価書の簡易版ではありません。「価額についての意見」と「その根拠」を示す書面です。役割が違うので、載せる項目も違ってきます。1枚化の議論が空中戦になるときは、たいていこの前提が共有されていません。

根拠として何が認められるのかについては、国土交通省が示している宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方に書かれています。不動産流通推進センターが作成した価格査定マニュアルやこれに準じたマニュアル、あるいは同種の取引事例等、他に合理的な説明がつくものであること、とされています。自社独自のシートで出すのは禁じられていませんが、合理的な説明がつく形になっている必要があるという条件が先にあります。

標準の様式は10数ページある。1枚化は引き算になる

ここで一度、標準側を見ておくと話が早くなります。不動産流通推進センターの「既存住宅価格査定マニュアル利用の手引き」によると、WEBシステムから出力される売却価格提案書は全体が10数ページで構成され、1ページ1シートのExcelファイル形式で出力されます。査定物件の基本情報や価格算出に用いた評点などが自動出力され、色付けや写真・グラフの貼り付けを自社で加えられる作りです。

この事実の意味は単純です。1枚にするというのは、10数ページから引き算するということになります。ゼロから足し算していく作業ではありません。だから最初に作るのは、載せる項目の一覧ではなく、落とす項目の一覧です。この順番を逆にすると、「あれも要る、これも要る」で紙が2枚3枚に増えていき、結局元の様式に戻ります。

そして引き算をするときに最初に決めるのが、次の切り分けです。

顧客向けの紙と、社内チェック用の紙を混ぜない

同じ手引きを見ると、WEBシステムから出せる帳票は用途の違う2種類に分かれています。ここが1枚化で一番よく混ざるところです。

標準側は、算出の内訳を見る紙と、顧客に渡す紙を最初から分けているわけです。1枚にまとめたいという相談のとき、社内でほしいのはたいてい前者で、営業がほしいのは後者です。ここを1枚に混ぜると、顧客に見せたくない内訳が載った紙ができあがります。

実務的には、1枚を2種類つくるのが素直です。顧客に渡す1枚と、社内で見る1枚。同じデータから2つの見せ方を出す、という設計にしておけば、後から片方だけ項目を足しても壊れません。

1枚から落としてはいけない断り書き

引き算をするとき、真っ先に消されるのが小さい文字の注記です。ここは残す側になります。

国土交通省が示している解釈・運用の考え方では、根拠の明示は口頭でも書面でもよいとされていますが、書面を用いるときは、不動産の鑑定評価に関する法律に基づく鑑定評価書でないことを明記するとともに、みだりに他の目的に利用することのないよう依頼者に要請することとされています。

実際に手引きに載っている提案書の見本でも、最初のページに次の3種類の注記が入っています。

1枚に圧縮するとき、この3行分のスペースは最初から確保しておきます。物件写真を大きくしたくなる場所ですが、ここを削ると「根拠を示す書面」としての形が崩れます。

項目ごとに、数値の出どころを1つに決める

次に決めるのが数値の出どころです。ここを決めないままテンプレートを作ると、同じ欄に人によって違うソースの数字が入ります。そうなると、後から「この数字はどこから来たのか」を追えなくなります。

標準側で参考になるのが、事例の選び方です。手引きでは住宅地の事例地を選ぶ条件として、地域の価格水準と大きく乖離していないことに加えて、次の4つが挙げられています。

提案書の見本を見ると、査定不動産の概要として土地側は所在地・交通・土地面積・方位・幅員・形状・間口・供給処理施設・その他の画地状況（路地状敷地、崖地や法地、都市計画道路予定地、高圧線下地、前面道路との高低差）・都市計画・用途地域（建ぺい率と容積率）・現況・特記事項、建物側は建物面積・建物構造・建物建築年月・階数・間取り・用途・特記事項が並んでいます。

この一覧を1枚に入れるかどうかを議論するとき、判断軸は「見栄え」ではありません。その欄の数字を、誰がどこから取ってくるのかです。所在地と面積は登記で取れます。用途地域と建ぺい率・容積率は役所か都市計画のデータで取れます。事例価格は業者間のネットワークや成約情報から取ります。取得元が違えば、更新のタイミングも、間違ったときの直し方も違います。

なので、テンプレートを作る前にやることは1つです。項目名の横に取得元を1列足した表を作ること。この列が埋まらない項目は、1枚に載せてはいけない項目です。載せると、埋まらないまま出ていきます。査定に使えるデータの層の違いは「不動産価格査定エンジン・APIの選択肢を整理する」に整理しました。

誰が「合理的」を判定するのか

3つ目の決めごとが承認です。ここは制度の側から条件が読み取れます。

解釈・運用の考え方では、依頼者に示すべき根拠は宅地建物取引業者の意見を説明するものであるため、必ずしも依頼者の納得を得ることは要さないが、合理的なものでなければならないとされています。つまり品質のゲートは「お客様が納得したか」ではなく「合理的か」です。

この一文は、社内の運用に素直に翻訳できます。合理性は自己申告では成立しにくいので、出す前に誰か1人が見るという工程が要ります。標準側も、社内チェック用の査定条件表を顧客向けの提案書と別に用意していて、出力の前に社内で見る前提の作りになっています。

決めるのは3つだけです。

なお、この工程にコストをかけても料金としては回収できません。解釈・運用の考え方では、根拠の明示は法律上の義務であるため、そのために行った価額の査定等に要した費用は依頼者に請求できないものとされています。回収されるのは時間と、担当者による差が減ることのほうです。ここを勘違いすると、査定書ツールへの投資判断そのものが狂います。

ちなみに手引きには、査定価格は売り出し価格の参考として3ヶ月程度で買い手が付くことを目安に算出すると書かれています。1枚の紙に「いつまでに売れる想定の価格なのか」が書いていないと、この目安が共有されないまま金額だけが独り歩きします。

実際に1枚を生成する仕組みを作って分かったこと

当社では、物件の資料から土地建物の査定書を1枚のExcelとして生成する仕組みを作りました。入力を1シートに集約して、表紙と以降のページは数式参照で自動表示させる構造です。そのときに実際に踏んだ問題を、成果物設計の観点で残しておきます。制度の話ではなく、こちらは実装側の話です。

もう1つ、自動化の線引きの話です。個別要因の評点にあたる部分は、公開情報を探しても具体的な点数表が確認できませんでした。そこで完全自動にはせず、目安を出して人が調整する形にしました。査定の主観が入る部分を機械が黙って埋めると、合理性の説明ができなくなります。1枚にするときも同じで、人が判断した欄がどこかを紙面上で分かるようにしておくと、社内確認が速くなります。

役所側の情報についても1つ。用途地域や建ぺい率・容積率を自動で埋めようとしたとき、国のデータセットと自治体が公開しているデータで基準日が違うケースに当たりました。どちらが新しいかは地域によって変わります。だから1枚の紙に、使ったデータの基準日を書く欄を作りました。上で見た「いつ時点の内容か」の注記と同じ発想です。

まとめ

査定書を1枚にする作業は、レイアウトの作業ではありません。標準の様式が10数ページある以上、1枚化は引き算です。決めるのは次の順番になります。

その紙が「価額の意見と根拠」を示す書面であることを確認する。顧客に渡す1枚と社内で見る1枚を分ける。鑑定評価書ではない旨・いつ時点か・何で作ったかの3行を残す。項目表に取得元の列を足して、埋まらない項目は載せない。誰が何を見て、記録をどこに残すかを決める。

この5つが決まっていれば、テンプレートは半日で作れます。逆にここが決まっていない状態できれいなテンプレートだけ作ると、埋まらない欄と、誰も責任を持たない金額が並んだ紙が量産されます。まず作るのは紙ではなく、項目名と取得元と承認者を並べた1枚の表です。