買取再販の在庫台帳に何を持たせるか｜取得原価・リフォーム費・保有日数を1行にまとめる

買取再販をやっている会社に「この物件、いくら残りましたか」と聞くと、たいてい即答できます。ところが「その数字にリフォームの追加工事と登記費用は入っていますか」と続けると、少し止まります。さらに「保有中の金利は」と聞くと、多くの場合は入っていません。

責められる話ではなくて、原価が物理的にバラバラの場所にあるのが原因です。取得価格は契約書、工事費は工務店の請求書、諸費用は経理の仕訳、金利は借入の明細。1つの物件の原価が4か所に散っていれば、集めるのに手間がかかります。だから決算のときにまとめて集計することになり、案件が動いている最中には見えない。

この記事では、在庫台帳を「1物件1行」に集約するときの列の作り方を整理します。会計の処理そのものは顧問税理士の領域なので、ここで扱うのは現場が毎週更新できる形のほうです。

販売用不動産は棚卸資産として扱われる

台帳の列を決める前に、原価に何を含めるかの土台を確認しておきます。再販目的で取得した不動産は、保有している間は棚卸資産として扱われます。国税庁の法人税基本通達では、購入した棚卸資産の取得価額について、購入代価のほかに引取運賃、荷役費、運送保険料、購入手数料、関税など、その資産の購入のために要した直接付随する費用を含めるとされています（国税庁 法人税基本通達「購入した棚卸資産」／2026年8月11日確認）。

同じ通達では、買入事務・検収・整理・選別・手入れなどに要した費用について、合計額が購入の代価のおおむね3%以内である場合は取得価額に算入しないことができるとも示されています。つまり、細かい費用を全部積み上げなければならないわけではなく、一定の範囲では簡便に扱う余地があるということです。

不動産の場合、どの費用がどちらに当たるかは物件と自社の会計方針によって変わります。ここを毎回考えていると台帳が止まるので、顧問税理士と一度だけ決めて、その結果を列として固定するのが実務的です。台帳側は「決まった箱に入れるだけ」にします。

在庫台帳の列

1物件1行を崩さないのが原則です。追加工事が発生しても行を増やさず、金額の列を更新します。行が増えると、集計のたびに合算が必要になり、そこで数字がズレます。

このうち、多くの会社で抜けているのが工事費の「当初見積」と「実績」を分けて持つという点です。上書きしてしまうと、見積が甘かったのか、途中で仕様を上げたのか、そもそも建物の状態が読めていなかったのかが分かりません。差額そのものより、差額が出る物件の傾向のほうが次の仕入れに効きます。

保有コストも、正確さより「載っていること」が大事です。月あたりの支払利息を概算で置くだけで、保有が延びたときのコストが数字として見えます。載っていないと、保有期間は感覚の話になります。

保有日数は3区間に割る

「平均保有期間6ヶ月」という数字は、それ自体では打ち手になりません。同じ6ヶ月でも中身が違うからです。

3区間で持つと、遅れの原因が社内にあるのか市場にあるのかが分かれます。区間1が長い会社は仕入れを絞る前に段取りを直したほうが早く、区間3が長い会社は値付けの検証が先になります。利益の出方そのものの整理は「買取再販の利益率」で扱っています。

月次で見る3つの数字

台帳ができたら、毎月見るのは3つで足ります。増やすと止まります。

ポイントは、3つともまだ売れていない物件について出すことです。成約した物件の粗利を集計するのは決算でもできます。経営判断に効くのは、いま抱えている在庫が今月どうなっているかのほうです。売上・原価を月次のどの順で確定させるかは「不動産会社の月次を締める順番」、物件別の利益分析は「不動産会社の利益分析」で扱っています。

まとめ

在庫台帳の目的は、決算で正しい数字を出すことではなく、売れる前に手を打てる状態を作ることです。そのためには、原価が4か所に散っている現状を1行に集約する必要があります。

取得原価は「諸費用」でまとめず最低5列に割る。工事費は見積と実績を別の列で持つ。日付は6つ持って、保有日数を3区間に割る。保有コストは概算でよいので物件に付ける。この4つができていれば、月次で見る数字は自然に出ます。

いま動いている物件が3件でも5件でも、始めるなら在庫が少ないうちのほうが楽です。

※ 棚卸資産の取得価額に関する記述は、国税庁 法人税基本通達「購入した棚卸資産」に基づきます（2026年8月11日確認、2026年8月時点）。本記事は会計・税務の助言を目的としたものではありません。取得価額に含める範囲や計上時期の判断は、顧問税理士および所轄の税務署にご確認ください。制度・通達は改正されることがあります。