空き家900万戸の内訳｜実際に動かせるのは何戸かを住宅・土地統計調査から読む

「空き家が900万戸あるので、拾って再生すれば商売になるはずだ」という前提で 相談をいただくことがあります。方向としては間違っていないのですが、 900万戸という数字は、そのまま仕入れ候補の在庫として使える数字ではありません。 内訳を開くと、性格の違うものが1つの言葉にまとめられていることが分かります。

この記事では、総務省統計局の令和5年住宅・土地統計調査の確報集計を使って、 900万戸をどう割れば事業判断に使える数字になるかを整理します。 統計で決められることには限界があるので、 どこまでが統計の仕事で、どこからが現地と交渉の仕事なのかも最後に書きます。

900万2千戸は「総住宅数の13.8%」という比率であって、在庫量ではない

まず総数を置きます。表2-1（p.3）によると、2023年10月1日現在の値は次のとおりです。

ここで見落とされやすいのは、分母のほうも増えているという点です。 総住宅数が5年で4.2%増えている状態で空き家率を語るので、 「空き家が増えた」という感覚と「空き家率が上がった」という事実は、 同じ現象の別の側面を見ています。事業判断で必要なのは率ではなく、 自社が接触できる戸数のほうです。率は市場の温度を測る指標として使い、 母数の見積もりには使わないという整理が現実的です。

もう1つ、この調査の「空き家」は住宅として集計されたものだという前提があります。 同調査の用語の解説では、いわゆる「廃屋」は この調査では住宅としていないと定められています。 そのため、現地で空き家に見える建物のうち廃屋に当たるものは、 統計上の900万2千戸に入りません。

種類別に割ると、売り物として市場に出ているのは32万6千戸

表2-2（p.4）は、空き家を4つの種類に分けて集計しています。 この表を見ると、900万戸を1つの母数として扱えないことがはっきりします。

最大の区分は賃貸用の443万6千戸ですが、これはすでに募集がかかっている空室です。 所有者も管理会社もついていて、流通在庫として動いている物件です。 新しく参入して仕入れる余地を測る数字ではありません。 賃貸事業として空室を埋める仕事の市場規模を見たいなら、 この443万6千戸が母数になります。逆に、仕入れの話をしているときに この数字を混ぜると、母数が実態より大きく膨らみます。

一方、売却用の空き家は32万6千戸、空き家総数の3.6%しかありません。 これは所有者が売る意思を表明している在庫で、 仲介や買取の対象として最も手前にある層です。900万戸という印象と、 実際に売り物として市場に出ている量の差が、 空き家事業の見立てを狂わせている最大の原因だと考えています。

385万6千戸の区分は、放置された空き家と同じ数ではない

世間で「放置されている空き家」と呼ばれているものに最も近いのは、 「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」の385万6千戸です。 ただしこの区分は、賃貸用・売却用・二次的住宅以外の人が住んでいない住宅すべてで、 転勤・入院などで居住世帯が長期にわたって不在の住宅や、 建て替えなどで取り壊すことになっている住宅も含みます（同調査の用語の解説）。 募集も売却もされていない状態なので母数としては大きいものの、 放置された空き家と同じ数ではなく、この区分に入っていることは 取得できることも再生できることも意味しません。

一戸建と共同住宅で、空き家の性格が真逆になる

同じ表2-2（p.4）を建て方で割ると、空き家という言葉が指す中身が 建物の種類でほぼ入れ替わることが分かります。 空き家総数のうち一戸建は352万3千戸（39.1%）、 共同住宅は502万9千戸（55.9%）です。 戸数だけ見ると共同住宅のほうが多いのですが、中身がまったく違います。

2023年の住宅・土地統計調査（総務省統計局）では、一戸建の空き家352万3千戸の80.9%が 募集も売却もされていない「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」で、 共同住宅の空き家502万9千戸の78.5%は募集中の賃貸用です。 一戸建は所有者を特定して接触し、手放す判断をしてもらうところから始まる仕事で、 案件が発生するかどうかが読めません。共同住宅はすでに市場に出ている空室を埋める仕事で、 競合と条件で戦います。同じ「空き家」でも事業が別になります。

社内会議で「空き家をやろう」という議題を立てたときに話が噛み合わないのは、 多くの場合、一戸建と共同住宅の違いを区別していないことが原因です。戸建の再生を想像している人と、 管理物件の空室対策を想像している人が、同じ言葉で別の事業を議論しています。会議の冒頭で、どちらの母数の話をしているかを確認するだけで、 議論の空転はかなり減ります。

戸数で増えたのは、市場に出ていない側だった

増減も見ておきます。表2-1（p.3）の2018年から2023年の変化では、 「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」が36万9千戸増（+10.6%）、 「賃貸用の空き家」が10万9千戸増（+2.5%）、 「売却用の空き家」が3万3千戸増（+11.3%、29万3千戸から32万6千戸）でした。 戸数で増えたのは「除く空き家」が最も大きく、売却用は伸び率こそ高いものの、 絶対数は32万6千戸にとどまります。

戸数で大きく増えているのは、募集も売却もされていない側です。 つまり増加分の大半は市場に出ていない在庫で、売却用の増加は3万3千戸にとどまる。 「これから空き家がどんどん出てくるから、待っていれば案件が流れてくる」という読み方は、 この数字とは合いません。増えているのは所有者が動いていない在庫であり、 動かすための働きかけをする人がいなければ、そのまま積み上がる性質のものです。

事業計画の書き方への影響

この差は、事業計画の書き方に直接影響します。母数の伸びを根拠に 「市場が拡大しているので受注は増える」と置くと、 戸数で増えているのは大半が動いていない在庫なので、想定が外れます。 伸びを根拠にするなら、増えている側に働きかける仕組みを 同時に計画に入れる必要があります。逆に、売り物として出てくる在庫を 待って拾う前提の計画であれば、母数の伸びは根拠として使えません。

経営者がこの統計から取り出せる判断材料は3つ

以上の内訳を踏まえると、事業判断に持ち帰れるのは次の3点です。 いずれも「参入するかどうか」ではなく、参入するとしたらどの母数に賭けるかを決めるための材料です。

この3点は、いずれも「やる／やらない」を決める材料ではありません。 決めるのは、探す場所と、そこにかける人の時間の上限です。 空き家を扱う事業でいちばん先に溶けるのは、 物件を買う資金ではなく所有者を探す時間だからです。

統計で分かるのは「どこを探すか」までで、その先は現地の情報

最後に限界を書きます。この調査は建物と世帯の状態を集計したもので、 案件化できるかどうかを左右する情報は含まれていません。 具体的には、次のような点は統計からは分かりません。

この4つはどれも、案件1件ごとに人が動かないと確認できません。 つまり統計でできるのは探す場所の優先順位づけまでで、 そこから先は現地と権利関係の調査になります。 所有者側の事情については、実家を相続した200名への民間調査「実家の相続・売却に関する実態調査（安心実家じまい）」があります。相続した実家の33.5%が方針未定で、売却した人の65.7%が 「空き家の3,000万円特別控除」を使っていなかったと報告されており、 所有者が動けない理由を知る手がかりになります。ただし回答は200名と小規模なので、 傾向として読むのが適切です。 逆に言えば、統計を見ないまま探し始めると、 そもそも母数の薄い場所に人の時間を投じてしまいます。 統計は入口の絞り込みに使い、案件の判断には使わない、 という切り分けが実務的だと考えています。

※ 同調査の利用上の注意により、数値は表章単位未満の位で四捨五入しているため、 総数と内訳の合計は必ずしも一致しません。また同調査では廃屋を住宅としていないため、 廃屋に当たる建物は集計に入りません。 「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」に分類されていることは、 その物件を取得できる、あるいは再生できることを意味しません。 住宅・土地統計調査は5年ごとの調査であり、2023年10月1日現在の状態を示すものなので、 最新の市況とはずれます。本記事は公開されている統計をもとにした一般的な整理です。