重要事項説明書に電子署名は必須か｜立会人型と当事者型の違いと、書面ごとに要るもの

不動産の電子契約サービスを比較していると、「立会人型」「当事者型」「実印相当」といった言葉が出てきます。ここで多くの現場が止まります。どれを選べば重要事項説明書に使えるのか、そもそも重説に電子署名が要るのかが、比較表を見ても書いていないからです。

原因は用語のほうにあります。不動産取引で「電子署名」と言うとき、実際には別々の2つの話が混ざっています。

立会人型と当事者型の違いが効いてくるのは、主に話Bのほうです。話Aの要件は、実は電子署名を名指ししていません。ここを分けずに読むと、比較表がいつまでも読み解けません。

話A：宅建業法の3書面に求められているのは2つだけ

デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律の施行により、2022年5月18日から、媒介契約締結時の書面・重要事項説明書・契約締結時の書面を電磁的方法で提供できるようになりました。あわせて宅地建物取引士の押印が廃止されています。

国土交通省の実施マニュアルでは、提供する電子書面が満たすべき要件として次の2つが挙げられています。

ここに「電子署名を付すこと」とは書かれていません。同マニュアルでは、ⅱを満たす措置として想定されるものとして電子署名とタイムスタンプが挙げられ、FAQでは、現時点で国土交通省が確認できている措置はこの2つであり、それ以外は今後の技術進歩を踏まえて確認のうえ追加的に示したい旨が記載されています。

つまり求められているのは「後から中身が書き換わっていないと相手が確認できること」という機能であって、特定の署名方式ではありません。電子署名は、その機能を満たす手段として現時点で認められている2つのうちの1つ、という位置づけです。

なお、媒介契約締結時の書面はもともと宅地建物取引業者の記名押印が必要な書面で、電磁的方法で提供する場合は「記名押印に代わる措置」を講じるものとして省令で定めるところによる、という建て付けになっています。重要事項説明書・契約締結時の書面（宅建士の記名）とは扱いが違うので、社内で「3書面まとめて同じ運用」にするときは一度確認しておくと安全です。

話B：立会人型と当事者型は、何がどう違うのか

電子署名法では、電子署名を「その情報が措置を行った者の作成に係るものであることを示すためのもの」かつ「その情報について改変が行われていないかどうかを確認することができるもの」と定義しています。そのうえで、真正な成立の推定に関する規定は、対象を「本人による電子署名（これを行うために必要な符号及び物件を適正に管理することにより、本人だけが行うことができることとなるものに限る。）」と絞り込んでいます。

紙の私文書では、本人の署名または押印があると真正に成立したものと推定される、というルールが民事訴訟のルールにあります。電子署名法の推定規定は、その電子版にあたるものと整理できます。争いになったときの立証の重さが変わる、という実務上の意味があります。

立会人型の位置づけは、総務省・法務省・経済産業省の連名Q&Aで整理されています。2020年7月17日に電子署名法の定義との関係、同年9月4日に推定規定との関係が公表されました。

9月4日のQ&Aでは、推定規定の対象となるには、暗号化等の措置を行うための符号について他人が容易に同一のものを作成することができないと認められること（固有性の要件）が必要とされています。そして事業者が利用者の指示を受けて署名するサービスについては、①利用者とサービス提供事業者の間で行われるプロセスと②その利用者の行為を受けて事業者内部で行われるプロセスのいずれにおいても十分な水準の固有性が満たされている必要があると示されています。

①について同Q&Aが挙げている例が、利用者が2要素による認証を受けなければ措置を行えない仕組みです。例として、あらかじめ登録されたメールアドレスとログインパスワードの入力に加え、スマートフォンへのSMS送信や手元のトークンなど、そのメールアドレスの利用以外の手段で取得したワンタイムパスワードを入力して認証するものが示されています。

なお、電子署名の検証に使うものが本人のものであることを確認する業務（認証業務）のうち一定の基準を満たすものについては、国の認定を受けられる制度があり、認定を受けた業務は法務省が一覧を公表しています。当事者型を検討する場合は、この一覧が出発点になります。

書面ごとに「何が要るか」を並べる

ここまでの話Aと話Bを、不動産取引で実際に出てくる書面に当てはめると次のようになります。混乱の多くは、この行ごとの違いを1つのルールにまとめようとして起きています。

表の最後の2行が、現場で一番刺さるところです。「うちは全部電子にした」と言っている会社でも、事業用定期借地権が1件混ざった瞬間に段取りが変わります。全社ルールを1本にするのではなく、この行を持つ取引だけ別レーンにしておくのが、結局いちばん壊れません。

署名方式より先に決まっているもの

サービス比較を始める前に、順番として先に来るものが2つあります。どちらも署名方式とは無関係に効いてきます。

まとめ

不動産取引の「電子署名」は、宅建業法まわりの書面の要件と、電子署名法の推定の話が別々に動いています。前者が求めているのは、紙に出力できることと、改変されていないかどうかを確認できる措置の2つで、その措置として現時点で示されているのが電子署名とタイムスタンプです。宅建士の記名は、氏名が判別できれば印字でも構わないとされています。

後者では、立会人型か当事者型かというラベルではなく、固有性の要件を十分な水準で満たしているか（利用者と事業者の間のプロセスと、事業者内部のプロセスの両方）で判断されると示されています。2要素認証が例として挙げられているのは、そういう意味です。

そして書面ごとに扱いが違います。事業用定期借地権の設定契約のように公正証書によることとされているものは、そもそも電子契約の土俵に乗りません。1本のルールにまとめず、書面の種類で分けて持つ。この整理さえできていれば、サービス比較表は10分で読めるようになります。

※ 本記事は公開されている公式資料をもとにした一般的な整理であり、法的助言ではありません。制度や運用は変更されることがあります。個別の取引での判断は、必ず最新の法令・国土交通省の資料および顧問の弁護士・司法書士等の専門家にご確認ください。